Ile tak naprawdę można pożyczyć na zakup nieruchomości w Norwegii w 2024?
Od czego zależy, ile kredytu dostaniemy?
Co zmniejsza zdolność kredytową?
- Paweł Leksan
- 9 lutego, 2024
- Ile można pożyczyć na zakup nieruchomości
Ile tak naprawdę można pożyczyć na zakup nieruchomości w Norwegii?
Banki traktują posiadanie 15% wkładu własnego na zakup nieruchomości jako wymóg konieczny. Pytanie o wkład własny pojawia się na samym początku rozmowy z bankiem.
Maksymalna kwota wszystkich pożyczek, jakimi możemy się obciążyć, to kwota stanowiąca pięciokrotność naszych rocznych zarobków. Dodatkowo naszą zdolność kredytową obniżają różne czynniki, o których piszę poniżej.
Sporo jest też czynników zdolność kredytową obniżających, na które warto bardzo uważać i których warto mieć świadomość.
Punktem wyjścia jest pięciokrotność rocznych zarobków
Naszą maksymalną zdolnością kredytową jest pięciokrotność rocznych zarobków brutto. Banki uwzględniają roczne zarobki widniejące na ostatnim rozliczeniu podatkowym (Skattemeldingu) oraz 3 odcinki ostatnich wypłat. Pięciokrotność rocznych zarobków jest automatycznie maksymalną kwotą pożyczki, na jaką może zgodzić się bank.
Niewiele jest jednak osób, które to maksimum może otrzymać.
We wstępnym oszacowaniu zdolności kredytowej pomogą kalkulatory zdolności kredytowej. W teorii najlepsze są te znajdujące się na stronach banków. Każdy bank ma swoje własne kryteria i operuje na innych wartościach. Niestety, kalkulatory te nie są w stanie poprawnie oszacować naszej zdolności. Biorą one pod uwagę tylko kilka czynników, a nie całą sytuację ekonomiczną danej osoby
Przykładowo para, w której oboje partnerów zarabia po 300 000 kr, zarabia wspólnie 600 000 kr. brutto w skali roku. Zatem pięciokrotność tej kwoty daje nam maksymalną zdolność kredytową tej pary na poziomie 3 000 000 kr brutto.
Jak bardzo możemy obciążyć się kredytami
„Pięciokrotność” będąca maksimum zdolności kredytowej jest prawnie ustalonym maksimum, na jakie 1 osoba może się obciążyć.
Dla przykładu, mając kredyt na samochód w wysokości 400 000 kr, musimy kwotę tę odjąć od maksymalnej zdolności kredytowej. Odnosząc się do przykładu pary z paragrafu powyżej, parze tej z 3 000 000 kr. zostałoby już zdolności kredytowa na poziomie 2 600 000 kr.
Ograniczenie to dotyczy sumy wszystkich pożyczek. Tych, za które odpowiadamy my, jak i nasz partner. W praktyce oznacza to, że po zadłużeniu się aż do kwoty maksimum, niemal niemożliwe będzie uzyskanie innego kredytu. Bank zmuszony będzie odrzucić wniosek każdego, kto kwotę maksimum już w pełni wykorzystał.
Wykorzystany limit blokuje możliwość starania się o jakąkolwiek pożyczkę. Dotyczyć to będzie zarówno pożyczki na samochód, jak i na wyposażenie, czy choćby remont świeżo zakupionej nieruchomości.
Zablokuje to także możliwość podjęcia kredytu gotówkowego, który mógłby wspomóc nas, gdybyśmy znaleźli się w trudnej sytuacji. Dlatego odradza się maksymalne wykorzystywanie swojej zdolności kredytowej.
Jak obecne kredyty zmniejszają zdolność kredytową
Każdy obecny kredyt obniża naszą zdolność kredytową, o co najmniej wysokość tego kredytu.
Słowo „co najmniej” nie jest tu przypadkowe. Większość kredytów obniża zdolność kredytową w dużo wyższym stopniu niż jedna korona do jednej korony.
Każdy obecny kredyt obniża naszą zdolność kredytową, o co najmniej wysokość tego kredytu.
Słowo „co najmniej” nie jest tu przypadkowe. Większość kredytów obniża zdolność kredytową w dużo wyższym stopniu niż jedna korona do jednej korony. Najgorzej wypadają pożyczki konsumenckie oraz limity na kartach kredytowych.
Dla uproszczenia jednak, w dalszych, bardzo uproszczonych obliczeniach, będziemy się trzymali przelicznika 1 do 1.
Jeszcze jeden przykład dla naszej pary i wyjściowej zdolności kredytowej na poziomie 3 000 000 kr.
Jeżeli para ta ma 2 karty kredytowe z łącznym limitem 100 000 kr. i 2 samochody, oba w kredycie, gdzie do spłaty w sumie zostało 400 000 kr, to są obecnie zadłużeni na kwotę 500 000 kr. Co sprawia, że ze zdolności kredytowej, jaką posiadali ( 3 000 000 kr) do dyspozycji zostaje maksymalnie 2 500 000 kr. Co w tym przypadku, stanowiłoby również nową maksymalną wysokością kredytu, jakiej może udzielić bank.
Karta kredytowa i kredyt konsumencki
Dwie ważne kwestie dotycząca kart kredytowych i pożyczek konsumenckich.
Bank podczas wyliczeń będzie brał cały limit karty kredytowej jako pełne obciążenie karty. Czyli bank liczy to tak, jakby cały limit na karcie kredytowej był zawsze w 100% przez nas wykorzystany. Mimo że z karty nie korzystamy wcale. Jest to po części związane z tym, że w każdym momencie taką kartę kredytową możemy maksymalnie obciążyć. Poprzez wybranie całej kwoty pieniędzy z karty lub zakupy przez Internet.
Z kartami kredytowymi i pożyczkami konsumencki trzeba bardzo uważać. Banki udzielające kredytów hipotecznych nie przepadają za takimi pożyczkami. Automatyzacja procesów filtrowania aplikacji oraz algorytmów jest bardzo zaawansowana. Automatyczne obliczanie ryzyka przez komputer często odrzuca wniosek klienta. Może on odrzucić osobę, która ma tylko 100 000 kr. w zadłużenia w pożyczkach konsumenckich i limitach kart kredytowych. Im wyższa kwota zadłużenia, tym łatwiej będzie o odrzucenie przez komputer. A tym samym trudniej o akceptację przez pracownika banku, jeżeli wniosek do niego trafi.
Wkład własny i za ile możemy kupić
Niemal wszystkie banki bezwzględnie wymagają 15% wkładu własnego.
Dla ułatwienia warto pamiętać, że jest to 150 000 kr. od każdego miliona wartości nieruchomości.
Przykładowo, myśląc o zakupie nieruchomości za 3 000 000 kr, będziemy potrzebowali (3 x 150 000) 450 000 kr. własnych oszczędności na wkład własny.
W tym przypadku potrzebowalibyśmy 2 550 000 kr. pożyczki z banku i w takiej wysokości musiałaby być nasza zdolność kredytowa (w takiej lub wyższej).
Banki zazwyczaj informują nas o tym samym tylko jakby „od drugiej strony”.
Mówią nam, że możemy dostać np. 2 550 000 kr pożyczki na zakup domu. Wtedy sami liczymy, za jaką kwotę możemy kupić. Najłatwiej zrobić to dzieląc otrzymaną kwotę na kalkulatorze przez 85%.
Np. Pożyczka 2 550 000 / 85% = 3 000 000 kr. 3 000 000 kr. będą maksymalną kwotą wartości nieruchomości, a różnica między kwotą 3 000 000 kr. a tym co pożyczy nam bank, czyli 2 550 000 kr, to potrzebny nam wkład własny 450 000 kr.
Najczęściej jednak kupimy nieruchomość za kwotę niższą niż ta wyznaczona przez bank. Wówczas, najłatwiej obliczymy potrzebny nam wkład własny przez wymnożenie ceny nieruchomości przez 15%.
Przykładowo dla nieruchomości kupionej za 2 800 000 kr.:
2 800 000 x 15% = 420 000 kr. – wymagany wkład własny
Kwotę, jaką w tym przypadku pożyczy nam bank, obliczamy równie prosto. Mnożymy wartość nieruchomości przez 85%. Możemy też odjąć kwotę wkładu własnego od ceny zakupu nieruchomości, w ten sposób otrzymamy wysokość pożyczki.
2 800 000 x 85% = 2 380 000 kr.
lub
2 800 000 – 420 000 = 2 380 000 kr.
Mała uwaga -
Mieszkanie "Andel" oraz druga nieruchomość
Tak proste obliczenia jak powyżej stosujemy głównie do nieruchomości własnościowych – Selveier.
W przypadku nieruchomości spółdzielczych – Andel – obliczenia są odrobinę bardziej skomplikowane. Bank będzie w nich brał pod uwagę dług wspólny – Fellesgjeld. I aby sprawdzić kwotę, za jaką możemy kupić daną nieruchomość, powinniśmy się każdorazowo zgłaszać do naszego doradcy.
W tym wypadku ważniejsza będzie dla nas cena całkowita – Totalpris – zawierająca w sobie dług wspólny. Unikajmy sugerowania się wyłącznie kwotą, za jaką taka nieruchomość jest wystawiona – Prisantydning.
Jeszcze inną sytuację mamy kiedy kupujemy swoją drugą nieruchomość. Tu największą zmianą będzie wymóg dotyczący wkładu własnego. Banki standardowo wymagają 30-40% wkładu własnego lub innego zabezpieczenia – np. zabezpieczenia w innej nieruchomości.
Pożyczka hipoteczna - zabezpieczenie w nieruchomości
Pożyczka ta w całości zabezpieczona jest nieruchomością, którą kupujemy. W związku z tym wysokość finalnie wypłaconej kwoty kredytu nie może przekraczać wartości nieruchomości.
Przez wymóg posiadania 15% wkładu własnego bank nie zgodzi się na wypłacenie kwoty wyższej niż 85% wartości nieruchomości.
Co oznacza to dla nas w praktyce? Mamy limit na zakup nieruchomości do 4 000 000 kr, ale kupimy za 3 000 000 kr, to nie będziemy mogli dobrać do tego pieniędzy na inne wydatki. Mimo tego, iż limit jest wyższy, to są to pieniądze jedynie na zakup nieruchomości. Pozostały 1 000 000 kr. w jakimś sensie przepada.
Co może obniżać maksymalną kwotę pożyczki hipotecznej?
Każdy bank ma swoje algorytmy wyliczające ryzyko inwestycji. Każdy przeprowadza niezależne wyliczenia maksymalnej wysokość pożyczki. Dodatkowo banki mają bardzo dużą swobodę w decydowaniu o tym komu pożyczkę przyznają.
W uproszczeniu jednak największy wpływ ma wszystko to, co posiadamy i to za kogo odpowiadamy. Każdy koszt, w szczególności relatywnie stały, w naturalny sposób ujmuje nam pieniędzy z naszych zarobków.
Generalna (i ważna) uwaga
Każdy bank bazuje na swoich kryteriach, kwoty poniżej należy traktować jako orientacyjne. Poszczególne kwoty mogą być różne dla różnych banków. Przykłady poniżej mogą pomóc zorientowaniu się w tym, w jaki sposób na sprawę patrzy bank.
Dzieci
Za każde dziecko poniżej 18 roku życia, bank może „nam zabrać” ze zdolności kredytowej nawet powyżej 1 000 000 kr. Poszczególne banki mogą zadecydować o niższej lub o jeszcze wyższej kwocie. Ta odejmowana jest od wysokości bazowej zdolności kredytowej.
Na co dzień spotykam się z konfiguracjami, gdzie zdolność kredytowa zmniejszana jest o kwotę od 300 000 kr. do nawet 1 300 000 kr.
Jeżeli rodzina ma 2 dzieci, ta wartość może spaść przykładowo o 1 000 000 kr. Jeżeli wyjściowo mieliśmy 3 000 000 kr, to zostanie nam już tylko 2 000 000 kr.
Programy wykorzystywane do obliczeń są niedoskonałe i zawyżają koszty utrzymania dziecka. Jednak większość doradców w bankach nie podważa otrzymanego wyniku i najczęściej musimy się z nim pogodzić.
Podstawą dla tak ogromnych kwot jest po części bazowy budżet z modelu SIFO. Model ten symuluje uśrednione wydatki utrzymania dziecka, czy całej rodziny.
W jednym z przykładów model ten przyjmuje koszt miesięcznego utrzymania dziecka na poziomie 8 000 kr. Teoretycznie kwota niewielka, ale algorytm zapewne założy, że jest to duży koszt rozłożony w czasie. Dla lepszego obrazu tego jak może to obliczać któryś z algorytmów, wystarczy, że przyjmiemy prostą formułę, gdzie 8 000 kr. wymnożymy przez 10 lat, to otrzymamy:
8 000 kr. x 12 miesięcy x 10 lat = 960 000 kr.
Pojazdy (bez pożyczki) - samochód, skuter, łódź itd.
To samo może dziać się z posiadanymi samochodami, skuterami czy łodziami.
Jeden pojazd może zmniejszyć wysokość kredytu o kolejne 100 000, a nawet 200 000 kr. Może, ale też nie musi zmniejszyć jej wcale, decyzja w tej sprawie należy do banku.
Zazwyczaj nie ma to tak negatywnego wpływu, kiedy dana rodzina posiada 1 samochód na 1 dobrze zarabiającą osobę. Jeżeli dotyczy to pary, 2 osób pracujących, 2 samochody zazwyczaj nie stanowią problemu.
Dlaczego w ogóle ma to znaczenie? Ubezpieczenie pojazdu, naprawy, wymiany opon, opłaty za bramki, paliwo, przegląd techniczny. Innymi słowy, koszty, i to wcale nie małe.
Pojazdy (z pożyczką) - samochód, skuter, łódź itd.
Sam pojazd najczęściej nie obniży naszej zdolności kredytowej o dużą kwotę. Natomiast jeżeli pojazd ten będzie dodatkowo zadłużony, to może to dosyć mocno zmienić naszą zdolność kredytową. Przy pożyczce samochodowej każde 100 000 kr. pożyczki obniża zdolność kredytową, najczęściej o 200 000 do 300 000 kr. Dla pojazdu z pożyczką na 300 000 kr bank może nam obniżyć zdolność kredytową nawet o 900 000 kr.
Domek letniskowy
Podobnie jest z domkami letniskowymi (hyttami). Przy dużej wartości domku, koszty jego utrzymania są proporcjonalnie większe. Za tym idzie proporcjonalnie duża redukcja wysokości udzielonego kredytu.
Oczywiście, jeżeli nieruchomość jest zadłużona, to również będzie miało to wpływ na zdolność kredytową. Pozytywną wiadomością jest to, że pożyczka na taką nieruchomość jest najczęściej tanią pożyczką hipoteczną. Zmniejsza ona naszą zdolność kredytową w dużo mniejszym stopniu niż pożyczki innego rodzaju.
Opłaty związane z samym zakupem
Bank będzie chciał mieć pewność tego, że wystarczy nam pieniędzy na wszystkie opłaty związane z zakupem domu/mieszkania.
To daje nam zazwyczaj kolejne 50 000 do 150 000 kr. potrzebnej rezerwy finansowej, którą również musimy przed bankiem wykazać.
Największym kosztem najczęściej jest „dokumentavgift”, tłumacząc dosłownie „opłata za dokumentacje”. Wynosi ona 2,5% od kwoty zakupu nieruchomości i występuje przy zakupie domu/mieszkania własnościowego (selveierbolig). Opłata ta wynika między innymi z rejestracji dokumentów przenoszących tytuł własności nieruchomości.
Przykładami mogą być domy jednorodzinne, domy w zabudowie szeregowej, nieruchomości wakacyjne. Opłata ta nie dotyczy obiektów zorganizowanych w formie wspólnoty mieszkaniowej (borettslag) . Natomiast gospodarstwa rolne finansowane są w bankach wyspecjalizowanych w tego rodzaju nieruchomości.
Wysokość “opłaty za dokumenty” (dokumentavgift) przy różnych cenach zakupu nieruchomości:
2 000 000 x 2,5% = 50 000 kr.
3 000 000 x 2,5% = 75 000 kr.
4 000 000 x 2,5% = 100 000 kr.
5 000 000 x 2,5% = 125 000 kr.
Coś jeszcze?
Lista jest o wiele dłuższa. Banki mogą dowolnie zmniejszać naszą maksymalną zdolność kredytową, uznając, że według ich kryteriów jest taka, a nie inna. Powodem może być czynnik, który potraktują jako ten zmniejszający bezpieczeństwo ich inwestycji. Lub cokolwiek co według nich może utrudnić spłatę kredytu teraz bądź w przyszłości. Najczęściej banki nie podadzą nam powodu o wysokości udzielonego kredytu, czy jego odmowy. Jako powód, często możemy usłyszeć, że chodzi o naszą “ogólną sytuację ekonomiczną”.
Banki niemal w każdej chwili, do finalnej wypłaty pieniędzy, mogą nam również zupełnie odmówić udzielenia kredytu. W przypadku utajenia informacji lub kiedy sytuacja ekonomiczna klienta się pogorszyła.
Wniosek odrzucony. I co dalej?
Przede wszystkim zachowajmy spokój! Niczego nam to nie psuje. Nie blokuje to nas przed wysłaniem poprawionego wniosku do tego samego lub innego banku.
W momencie otrzymania odmowy warto dowiedzieć się jak najwięcej o jej powodach. I oczywiście w miarę możliwości powody te wyeliminować.
Gdy konkretnych powodów nie ma, warto dopytać, co należy poprawić we wniosku. Doradca zaś powinien przeprowadzić symulację sprawdzającą co zrobić. Nie jest to gwarancją sukcesu, ale z pewnością może nadać odpowiedni kierunek naszym dalszym działaniom.
Ważne, aby w komentarzu napisać kilka słów od siebie:
– dlaczego chcemy kupić taką, a nie inną nieruchomość,
– dlaczego uważamy, że poradzimy sobie ze spłatą pożyczki,
– dlaczego jest to dobrą inwestycją,
– i dlaczego Ty będziesz dobrą inwestycją dla samego banku.
Bank doceni przedstawienie w kilku słowach naszej sprawy. Pokaże to, że jesteśmy świadomi celu, jakim są obopólne korzyści i że wiemy, dlaczego jesteśmy dobrym klientem.
Jeżeli w podaniu nie ma miejsca na nasz komentarz, to polecam wysłanie go osobnym mailem zaraz po wysłaniu wniosku.
Podsumowanie
Możemy wysyłać wniosek o pożyczkę z maksymalną wysokością naszej zdolności kredytowej, bez wnikania w detale. Pamiętajmy, aby sumę obecnych pożyczek odjąć od maksymalnej zdolności (pięciokrotności naszych zarobków).
Warto nie przekraczać w żaden sposób samej „pięciokrotności” zarobków brutto. Banki i tak nie mają jak tego pułapu przeskoczyć, ze względu na ograniczenia prawne. Wniosek ze zbyt wysoką kwotą może zostać odrzucony przez program, zanim trafi do rąk doradcy.
Sprawdzanie zdolności kredytowej
Jeżeli chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową, to bez problemu to sprawdzimy.
Na podstawowym poziomie można to zrobić w przeciągu 10 minut. Jednak sama rozmowa najczęściej trwa dłużej przez pytania ze strony klienta.
Przy rozmowie o zdolność kredytowej, pomocne będą informacje o:
1) Zarobkach rocznych brutto za rok 2022 i 2023
Te najłatwiej sprawdzić na stronie Skatteetaten:
skatteetaten.no/skjema/mine-inntekter-og-arbeidsforhold/
2) Stan ewentualnych pożyczek konsumenckich, kart kredytowych itp.
Te sprawdzisz tutaj:
gjeldsregisteret.com/pages/innsyn-i-egne-opplysninger-og-administrasjon-av-samtykke
Zapraszam do kontaktu
Każda informacja od doradcy może się okazać cenna i może pomóc w osiągnięciu Twojego celu
Przypominam, że za pomoc nic nie zapłacisz
Zapraszam serdecznie!
„Paweł” Pål Leksan
977 97 999
pal@tfinans.no
Twoje doświadczenia
Czy coś okazało się dla Ciebie pomocne? A może czegoś Tobie w artykule brakuje lub jest źle opisane?
Poniżej możesz również napisać o tym, jakie trudności dotychczas Cię napotkały, a może proces już jest w trakcie i wszystko idzie zadziwiająco gładko?
Rewelacyjnie jeżeli napiszesz coś od siebie. Zarówno wszelkie pytania jak i podpowiedzi dla innych będą mile widziane : )
To by było na tyle,
Trzymaj się ciepło i zdrowo,
Pozdrawiam serdecznie!
Paweł Leksan
PS
Link do grupy na Facebooku – Finanse w Norwegii
Jeżeli jeszcze nie jesteś częścią grupy, to zapraszam zarówno do dołączenia oraz do zadawania pytań i komentowania.
PPS.
Jeśli znajdziesz jakieś błędy, coś jest niejasne, albo myślisz, że warto coś do artykułu dodać lub z niego ująć, to daj mi proszę znać na maila: p@leksan.no lub napisz do mnie wiadomość na facebooku : )
