Przejmowanie nieruchomości w Norwegii
-
Lista kontrolna
Jak wygląda odbiór nieruchomości w Norwegii w 2024? 🏠
O czym przy odbiorze nieruchomości warto pamiętać? 🛖
🗒️ Z artykułu dowiesz się:
- 🏠 Jak wygląda przejęcie nieruchomości
- 📝 Co może warto skontrolować przy przejmowaniu nieruchomości
- 🙈 Co zrobić, kiedy wystąpi jakiś problem
- Finanse w Norwegii
Jak odbywa się przejmowanie nieruchomości w Norwegii
Przejęcie swojej własnej nieruchomości od „starego” właściciela, to najczęściej jedna z milszych formalności z wiązanych z całym procesem, w jakim w końcu udaje nam się zdobyć własną nieruchomość.
Najczęściej w dzień przejęcia nieruchomości spotkamy się o umówionej godzinie z przekazującym nam nieruchomości byłym właścicielem. Ten pokaże nam nieruchomość, do protokołu przejęcia nieruchomości wpisze z nami stan liczników, pogratuluje zakupu i pójdzie kontynuować rozpakowywanie kartonów po własnej przeprowadzce.
Ostatnimi czasy sam proces przejmowania nieruchomości jest bardzo uproszczony, ponieważ większość istotnych informacji dotyczących nieruchomości zamieszczonych jest w prospekcie (salgsoppgave) oraz w raporcie ze stanu technicznego nieruchomości (tilstandsrapport).
To sprawia, że dużo rzadziej spotyka się z wadami, o których nie byliśmy poinformowani w raporcie, a protokół przejęcie nieruchomości jest bardzo uproszony i zawiera przede wszystkim pola na spisanie liczników wody i prądu oraz wpisanie czy wszystko było w porządku – i często na tym się kończy.
Do czego przyda mi się ta lista?
Celem tej listy będzie próba zaoszczędzenia sobie czasu i uniknięcia stresu związanego z naprawianiem błędów poprzednich właścicieli – tych błędów, które nie są naszą odpowiedzialnością. W praktyce okazuje się, że w protokole przejęcia nieruchomości warto odnotować nawet niewielkie nieprawidłowości.
Brak zgłoszenia znalezionych problemów w protokole lub w maili do właściciela i meglera, może utrudnić późniejsze żądania ewentualnych poprawek. Chociaż nie oczekujemy perfekcji, bo to nie jest naszym celem, to stan nieruchomości musi być zgodny z wcześniejszym oposem i ewentualnymi ustaleniami, tak żeby móc spokojnie cieszyć się z początków mieszkania we własnych czterech kątach.
Kolejne punkty są zaprezentowane w dosyć ostry sposób, jak to mówią „na wyrost”. Część punktów może nie dotyczyć Twojej nieruchomości, a inne mogą być dla Ciebie zwyczajnie mało istotne.
Lista powinna jednak pomoc w pamiętaniu o tych rzeczach, o których zdarza się nam zapomnieć i przygotowana jest tak, aby łatwiej było zwrócić uwagę na te problemy, o których słyszy się najczęściej.
Ważna informacja
Zanim przejdzie się do poniższej listy, dobrze wiedzieć, że w uproszczeniu dotychczasowy właściciel może przekazać nam nieruchomość w stanie, w jakim była w dniu „domu otwartego” (visningu), wtedy gdy oglądaliśmy nieruchomość. Dlatego na niektóre problemy nie będziemy mogli się skarżyć po wygranej licytacji i tym samym zakupie nieruchomości, bo będzie na to już za późno.
Wiele kwestii należy rozpatrywać w kategoriach “zdrowego rozsądku”. Na przykład szafki podrapane przez psa, których nie zauważyliśmy podczas visningu, czy uszczerbek na rogu blatu kuchennego, to sprawy, które raczej nie będą stanowiły wystarczającej podstawy do reklamacji u sprzedawcy.
Należy się spodziewać, że będą występować drobne uszkodzenie i zazwyczaj trzeba będzie radzić sobie z nimi na własną rękę. Jednak sytuacja nie jest całkowicie jednostronna i wiele kwestii może wciąż należeć do obowiązków właściciela.
Przykładem sytuacji, w której były właściciel nadal może odpowiadać za naprawę, jest przypadek, w którym nagle okazuje się, że nie działa część gniazdek elektrycznych w świeżo przejętej nieruchomości. Mimo że teoretycznie mieliśmy możliwość sprawdzenia gniazdek podczas oglądania nieruchomości, to nie zwalnia to właściciela z obowiązku ich naprawy, ponieważ jest to usterka, o której właściciel powinien poinformować meglera (a ten powinien ją opisać w dokumentacji) lub która powinna być wykryta podczas kontroli stanu technicznego nieruchomości wykonanego przez takstmanna, która powinna być zawarta w raporcie Tilstandsrapport. Jeżeli jednak uszkodzone gniazdka zostały faktycznie uwzględnione w dokumentacji sprzedażowej, wówczas właściciel będzie zwolniony z odpowiedzialności za ich naprawę.
O czym warto pamiętać przy przejmowaniu nieruchomości:
- Bank przed wypłatą środków na konto zarządzającego sprzedażą eiendomsmeglera będzie sprawdzał, czy dana nieruchomość jest ubezpieczona
- W przypadku nieruchomości spółdzielczych (andel) ubezpieczenie powinno być zawarte w czynszu
- W przypadku nieruchomości własnościowych (selveier) najczęściej potrzebne jest zamówienie ubezpieczenia (boligforsikring) we własnym zakresie
- Warto porozmawiać ze starym właścicielem o tym, na co generalnie według niego warto zwrócić uwagę, np.
- Co najbardziej lubił w tej nieruchomości
- A co było dla niego małą bolączką i za czym sam nie przepadał
- Można poprosić o małą „instrukcję obsługi” sąsiadów i spytać, czy któraś osoba może być kłopotliwa oraz ewentualnie jak sobie z nią radzić
- Były właściciel powinien oprowadzić nowego po całym terenie nieruchomości i pokazać wszystkie ważne miejsca, włącznie z miejscami przeznaczonymi do użytku wspólnego, jak na przykład parking dla gości
- Warto spytać, czy są jakiekolwiek problemy z nieruchomością, czy sprzętem, o których dobrze jest wiedzieć lub jakieś rzeczy, którymi warto się w najbliższym czasie zająć – tak by móc zabezpieczyć nieruchomość na przyszłość
- W przypadku spółdzielni za część spraw związanych ze stanem technicznym nieruchomości odpowiada spółdzielnia, ale nadal zakres odpowiedzialności właściciela jest całkiem spory i również w tym przypadku warto pytać o to czy jest coś, czym być może warto będzie się w przyszłości zająć, czy coś, na co warto zwrócić szczególną uwagę itd.
- Odczyt liczników
- Woda
- Prąd
- Sprawdzenie gdzie znajduje się główny zawór wody oraz skrzynka elektryczna
- Dowiedzieć się co z internetem, telewizją i prądem (dostawcy, opłaty)
- Może przejęcie tych samych dostawców, będzie korzystne i szybkie
- Część rzeczy warto załatwić jeszcze przed przeprowadzką – kontaktując się z odpowiednimi dostawcami, by nie zostać na jakiś czas na przykład bez internetu
- Warto ustalić do kiedy poprzedni właściciel płaci czynsz, opłaty kommunalne i inne
- Dopytujemy również o wszelkiego rodzaju rachunki i inne opłaty – dobrze wiedzieć co i kiedy należy opłacić
- Czy wszystkie sprzęty zgodnie z umową są na miejscu i czy działają jak należy (zmywarka, pralka, prysznic, spłuczka w toalecie itd.)
- Warto zapytać co działa jak należy a z czym bywają problemy
- Warto również sprawdzać rzeczy związane z instalacją elektryczną – włączniki, kontakty.
- Jeżeli coś z instalacją jest nie tak, to może to przysporzyć sporo kłopotów, bo nie wiadomo, czy przykładowy kontakt nie działa, bo jest prosty problem z puszką, czy może źródłem jest uszkodzony kabel gdzieś w środku ściany
- Kontakty łatwo sprawdzić ładowarką do telefonu – sprawdzamy, czy kontakt ładuje
- Można również sprawdzić odpowietrzniki, dzwonek do drzwi, domofon itp.
- Jeżeli na skutek wyprowadzki, doszło do nowych uszkodzeń, to te powinny być naprawione przez byłego właściciela
- Nieruchomość musi być naprawdę czysta, a wszystkie zbędne rzeczy powinny być z niej usunięte
- Jeżeli nie jest czysto lub rzeczy nie są usunięte, to od razu należy ustalić datę, kiedy zostanie to zrobione
- Jeżeli coś musimy sprzątać sami, to mamy prawo do rekompensaty i mamy prawo zażądać ceny rynkowej, jaką wzięłaby za dane sprzątanie profesjonalna firma
- W przypadku nieprawidłowości warto wpisać informacje o nich w protokole odbioru nieruchomości lub napisać o nich w mailu do właściciela, wysyłając również kopię do eiendomsmeglera
- W przypadku większych uchybień można poprosić eiendomsmeglera o wstrzymanie wypłaty środków do czasu rozwiązania sprawy
- Może być to wstrzymanie tylko części środków, choć bazując na doświadczeniach klientów, można stwierdzić, że wstrzymanie całości jest dużo bardziej skuteczne
- To samo dotyczy schowka oraz garażu – dany schowek, czy też dane miejsce garażowe, muszą być w dobrym stanie, niewymagającym od nowego właściciela sprzątania lub napraw
- Sprawdzamy, czy są wszystkie klucze do wszystkich pomieszczeń i czy działają
- Były właściciel ma obowiązek oddać wszystkie kopie kluczy
- W niektórych przypadkach klucz może być tylko 1, ważne wtedy, by była to jedyna kopia oraz żeby możliwe było dorobienie kolejnej, jeżeli będzie potrzebna
- Jeżeli któregoś klucza brakuje lub nie działa, stary właściciel odpowiada za załatwienie odpowiedniego klucza lub wymianę zamka
- Sprawdzić, gdzie jest skrzynka pocztowa i czy jest do niej kluczyk, jeżeli skrzynka jest zamykana
- Dopytaj o sortowanie śmieci oraz najbliższą stację recyklingu, gdzie można wywozić śmieci
- Znalezione problemy należy przedyskutować z byłym właścicielem, ten najczęściej dobrze wie, czy dany problem został opisany w dokumentacji sprzedażowej, czy też nie. Zatwierdza on zarówno cały prospekt przygotowany przez meglera jak i raport ze stanu technicznego przygotowany przez takstmanna
- W przypadku wątpliwości szukamy danej informacji w dokumentacji sprzedażowej lub kontaktujemy się ze sprzedającym nieruchomość eiendomsmeglerem
- Jeżeli umówiliśmy się na „poprawki”, to informacja o nich oraz o czasie ich wykonania, powinna być zawarta w protokole przejęcia
- Jeżeli dodanie informacji do protokołu nie jest to możliwe, to warto sporządzić maila z ustaleniami, którego wysyłamy do sprzedawcy oraz do eiendomsmeglera
- Warto również podawać kwotę, jaka chcemy wstrzymać do czasu wywiązania się z poprawek
- Jeżeli jest jakiś problem, który ma duże znaczenie lub zależy nam na szybkim jego usunięciu, to warto wstrzymać całą wypłatę środków, bo później bywa ciężko z wyegzekwowaniem poprawek czy rekompensaty
- Wstrzymana kwota powinna być odpowiednio duża, ma ona motywować do poprawek, kiedy jest za mała, może okazać się, że sprzedawcy nie będzie zależało i sprawa będzie się niepotrzebnie ciągnęła
- Alternatywą dla poprawek będzie rekompensata pieniężna, ta często występuje w formie obniżenia ceny zakupu nieruchomości (redukcja ceny – prisavslag). To w praktyce oznacza, że sprzedawcy zostanie wypłacona mniejsza kwota, a nadwyżka wróci do nas
- W przypadku spółdzielni, dobrze jest „złapać jakiś kontakt” tak wcześnie jak to możliwe, choćby w celu załatwienia plakietki na domofon
- Warto pamiętać o zmianie adresu na poczcie, tak aby nasza korespondencja przychodziła na nowy adres:
- https://www.posten.no/adressetjenester/adresseendring
- Poczta może automatycznie poinformować Skatteetaten
- Wiele instytucji (bank, ubezpieczyciel itd.) musimy jednak poinformować sami
- Ważne, aby nowy adres podać swojemu ubezpieczycielowi, nawet jeżeli nie mamy u niego ubezpieczenia nieruchomości
- Warto też zmienić adres w sklepach internetowych, zwłaszcza tam, gdzie kupujemy często lub gdzie dostępne są zakupy przy pomocy „jednego kliknięcia” (gdzie często pomija się podawanie adresu).
Podsumowanie
Nie warto oczekiwać, że przejmowana nieruchomość będzie w stanie idealnym, często tak nie jest, na szczęście bardzo rzadko słyszy się o większych problemach. Nawet w przypadku problemów, zazwyczaj łatwo jest osiągnąć porozumienie i do konfliktów dochodzi w praktyce niezmiernie rzadko.
Przydatne jest odpowiednie nastawienie: przygotuj się na drobne niedoskonałości, które możesz samodzielnie rozwiązać, a w razie potrzeby poprosić o pomoc poprzedniego właściciela.
Mimo że można przymknąć oko na drobne problemy, warto zgłaszać te, które wydają się istotne i odnotować je w protokole przejęcia – róbmy to nawet jeżeli na dany moment nie oczekujemy żadnych poprawek czy rekompensaty. Pozwoli to na późniejszy powrót do sprawy, zwłaszcza jeśli „małych” problemów nazbiera się na tyle dużo, że staną się one „większym” problemem i będziemy oczekiwali pomocy byłego właściciela w ich rozwiązaniu.
Bank wypłaca środki meglerowi, ale ten przelewa je sprzedawcy dopiero po kilku dniach od przejęcia nieruchomości, co w jakiś sposób zabezpiecza kupującego. W przypadkach, kiedy problemy są poważne, lepiej jest od razu podjąć działania – dobrze skontaktować się z meglerem i poprosić o wstrzymanie wypłaty środków do sprzedawcy, aż do czasu rozwiązania problemów. Wysokość wstrzymania środków powinna być adekwatna do problemu. Można zadecydować nawet o wstrzymaniu całej kwoty wypłaty, to jednak wiąże się z możliwością odsetek za przetrzymanie kwoty o wiele większej niż ta, na jaką mogła wskazywać dana wada. Czasami jednak przetrzymanie całości może być najskuteczniejsze, mimo iż może wiązać się z konsekwencjami finansowymi. Szczegóły należy ustalić z eiendomsmeglerem przeprowadzającym sprzedaż.
Na koniec mała uwaga dotycząca dokumentów związanych ze sprzedażą nieruchomości. Warto zachować wszystkie dokumenty od meglera sprzedającego nieruchomość. Znajduje się w nich mnóstwo wartościowych informacji, które mogą się w przyszłości przydać. Posiadanie tych dokumentów znacznie ułatwi sprzedaż Twojej nieruchomości w przyszłości, ponieważ ta dokumentacja pozwoli kolejnemu meglerowu skupić się na promocji i sprzedaży, zamiast na szukaniu na nowo informacji o nieruchomości.
