10 rzeczy, których warto unikać, gdy planujesz kredyt hipoteczny w Norwegii

Najważniejsze sprawy, na które warto zwrócić szczególną uwagę, zanim zaczniesz ubiegać się o kredyt hipoteczny

Poniżej znajdziesz kilka punktów mówiących o tym czego wystrzegać się, gdy chcemy starać się o kredyt hipoteczny. Będziemy skupiać się przede wszystkim na kredycie mieszkaniowym, ale większość podpunktów odnosi się do każdego rodzaju kredytów.

Streszczenie

1. Pożyczka na wkład własny. Wszystkie pożyczki konsumenckie oraz karty kredytowe są dla banków automatycznie widoczne w Gjeldsregisteret. Pożyczka na wkładu własny sprawia, że niestety nie będzie on uznany. 2. Karty kredytowe i pożyczki gotówkowe. Bardzo obniżają one nasze “scoringi” kredytowe. Banki sceptycznie podchodzą do klientów, którzy często korzystają z małych kredytów. Spłata tego rodzaju zadłużenia jest wyjątkowo droga i negatywnie wpływa na ogólną sytuację ekonomiczną klienta. 3. Zakup samochodu. Jakby tematu nie ugryźć samochód jest produktem dosyć kosztownym. Większość banków nie będzie miała problemu z samochodem jako takim, bo ten potrzebny jest, żeby dostać się do pracy i zarabiać pieniądze. Gorzej jest natomiast z samym kredytem, który potrafi mocno obniżyć zdolność kredytową. 4. “Zapominanie” o wpisaniu czegoś we wniosku. Chyba każdy intuicyjnie czuje ten temat. Banki są niemal wszechwiedzące, a próby zatajania informacji kończą się często niepowodzeniem. W konsekwencji bank może oznaczyć nas jako niechcianego klienta na wiele lat. 5. Nieterminowe płatności (za świadczenia banku). Nieterminowa płatność za tego rodzaju usługi jest dla banku czymś bardzo trudnym do zaakceptowania. Każdy bank będzie oczekiwał, że płatności za kredyt oraz inne ich usługi będą absolutnym priorytetem. 6. Wezwanie do zapłaty – inkassovarsel. Niewiele osób tak o tym myśli, ale inkassovarsel powinien wywoływać nasze przerażenie. Nieopłacenie choćby jednego wezwania, powoduje wpisanie nas do rejestru osób nieopłacających swoich zobowiązań. Sytuacja taka może wykluczyć nasze staranie się o jakikolwiek kredyt nawet na kilka lat. 7. Zmiana pracy. W lwiej większości przypadków pracę zmieniamy na lepszą. Banki mogą widzieć w takiej zmianie niechcianą destabilizację. Dlatego niesamowicie istotne będzie wyjaśnienie dlaczego pracę zmieniamy. Przedstawiając sytuację w odpowiedni sposób, zmiana ta powinna być odebrana pozytywnie. 8. Przeprowadzka. Podobnie jak wyżej. Przeprowadzka zazwyczaj wiąże się ze zwiększeniem standardu życia. Czasem jednak może to wywołać nieoczekiwane turbulencje i dodatkowe koszty. Banki sceptycznie podchodzą do zmiany miejsca zamieszkania tuż przed staraniem się o kredyt, ale i to odpowiednio wyjaśniając, nie powinno stanowić problemu. 9. Otwieranie własnej działalności. Ile to kosztuje i z jak dużym ryzykiem może się wiązać, wie zapewne każdy przedsiębiorca. Często w świeżo otwartej działalności niełatwo o zapewnienie stabilnych przychodów. Banki biorą na to poprawkę. Ten potencjalnie negatywny wpływ można jednak częściowo neutralizować. 10. Nie wydawaj pieniędzy. W języku angielskim jest takie ładnie stwierdzenie “don’t buy dumb shit”. Podsumowuje ono, mentalność kupowania rzeczy mało ważnych najczęściej tylko po to, by przypodobać się ludziom. Kupowanie rzeczy niebędących rzeczami niezbędnymi z pewnością nie będzie działało na naszą korzyść i uszczupli nasze oszczędności.

1. Pożyczka na wkład własny

Każdy kredyt konsumencki brany w norweskim banku rejestrowany jest w Gjeldsregisteret. Rejestracja zadłużenia najczęściej wpisywana jest w tej samej chwili, w której następuje wypłacenie kredytu, czyli jeszcz zanim trafią one na nasze konto.  Banki od razu widzą kiedy wkład własny jest finansowany jakimś kredytem. Niestety, bardzo rzadko manewr taki akceptują. Realny i zaoszczędzony w czasie wkład własny jest podstawowym zabezpieczeniem banku. To prawda, że bank pożycza nam, bo chce na tym zarobić, ale też obawia się straty tych zainwestowanych pieniędzy. 

Po części dlatego w wielu bankach bycie obciążonym pożyczką konsumencką (lub podobną) w wysokości powyżej 200 000 kr. wiąże się z mocno zwiększoną szansą na odrzucenie wniosku. Wniosek taki może nawet zostać odrzucony przez algorytm filtrujący wnioski, zanim ten trafi do rąk pracownika banku.

Jest to pewnego rodzaju kuriozum, które nie do końca brzmi racjonalnie, ale często spotykam się z tym, że ten sam limit 200 000 kr. dotyczy jednakowo singla jak i pary/rodziny. 

2. Karty kredytowe

Cały limit na każdej karcie kredytowej przez każdy bank jest traktowany jako podjęta pożyczka, nawet jeżeli z karty nigdy nie skorzystaliśmy. Powodem tego jest możliwość zakupów za całą dostępną kwotę lub nawet wypłacenia całości w gotówce.
 
Generalnie unikajmy kart kredytowych jak ognia. Nie dość, że razem z kartą dostajemy co chwilę kuszące “super oferty” zachęcające nas do wykorzystania pieniędzy, które tak naprawdę nie są nasze. To jeszcze musimy liczyć się z rachunkiem za korzystanie z karty z oprocentowaniem sięgającym 25%! Już przy 100 000 kr. takiego długu może to być 25 000 kr. w skali roku samych kosztów oprocentowania! A to aż 2 000 kr. na miesiąc samych kosztów! Oczywiście kwota będzie o wiele większa jeżeli będziemy chcieli sam kredyt spłacać.
 
Poza tym limity z kart kredytowych sumują się z pożyczkami konsumenckimi. Stanowiąc poniekąd część wyżej wspomnianego teoretycznego limitu 200 000 kr. w kredycie gotówkowym lub podobnym. 
 
Co więcej, karty kredytowe podobnie jak kredyt konsumencki, ale z jeszcze większą siłą, obniżają nasze scoringi. Same w sobie scoringi tworzą ogólną ocenę ryzyka współpracy z nami. W skali punktowej szacują one prawdopodobieństwo spłaty przez nas zaciągniętego kredytu. Im wyższy scoring, tym większa szansa na to, że to zrobimy i tym większa chęć współpracy ze strony banku, a co za tym idzie często propozycja korzystniejszego kredytu.
 

Podsumowując, karty kredytowe, tak jak pożyczki konsumenckie, mocno rzutują na naszą zdolności kredytową. Mogą znacząco obniżyć wysokość udzielonego nam kredytu, a nawet sprawić, że wniosek zostanie odrzucony.

3. Zakup samochodu

Nowy samochód to spory wydatek, z którym banki muszą się liczyć. Pod uwagę brany będzie przede wszystkim wysoki koszt pożyczki, która podobnie jak inne stałe koszty, zmniejsza naszą zdolność kredytową.

Sporo banków obniży również zdolność kredytową przez wzgląd na koszt utrzymania samochód, nawet gdy nie ciąży na nim żaden kredyt. Zwłaszcza w przypadku gdy samochodów mamy więcej niż 1, warto dowiedzieć się w banku, czy to nie przez samochody dostaliśmy kredyt na kwotę niższą, niż oczekiwaliśmy. Jeżeli tak, to warto rozważyć sprzedaż samochodu. Po zakupie nieruchomości najczęściej istnieje możliwość ponownego zakupu samochodu. 

Nie warto natomiast sprzedawać samochodu “na wszelki wypadek”, bo w części banków samo posiadania samochodu nie będzie miało żadnego praktycznego wpływu, a niewielki kredyt na kilkadziesiąt tysięcy w większości przypadków nie powinien zbyt mocno rzutować na wysokość udzielonego kredytu hipotecznego.

4. “Zapominanie” o wpisaniu czegoś we wniosku

Małe błędy, czy drobne nieścisłości nie są problemem, doradcy finansowi często sami łatwo je korygują.

Pominięcie tego, że ma się 2 dzieci, czy że posiada się aż 3 samochody, a nie tylko 1, to już coś zupełnie innego.

Nikt nie lubi być oszukiwany, dlatego najlepiej traktujmy bank jak partnera do wieloletniej współpracy i bądźmy z nim szczerzy.

5. Nieterminowe płatności

Musimy bardzo pilnować terminowości naszych płatności. Priorytetowo traktujmy spłaty pożyczek, kart kredytowych i innych kosztów związanych z bankiem. Brak terminowości będzie skutkował drastycznym zmniejszeniem naszej atrakcyjności jako klienta banku. 

Jeżeli będą problemy z płatnościami w naszym obecnym banku, to może dojść do sytuacji, w której bank będzie chciał zakończyć z nami współpracę i oznaczy nas jako niechcianego klienta. Taką łatkę i wewnętrzny zakaz współpracy z nami możemy dostać na wiele lat, a teoretycznie nawet do końca życia.

6. Wezwanie do zapłaty – inkassovarsel

Absolutnie nie można dopuścić do wpisania nas do rejestru dłużników, samej windykacji czy potrącenia z wypłaty (betalingsanmerkning, inkassokrav, utleggstrekk). Na dobre rujnuje to nasz scoring kredytowy. Zanim poprawi się na tyle, aby móc znów otrzymać jakikolwiek kredyt minie wiele miesięcy, czasem nawet lat. 

Niektóre banki odrzucają z automatu wniosek, jeżeli znają ślad takiego zdarzenia w 3 ostatnich Skattemeldingach. W praktyce może to wykluczyć nas z wielu banków nawet na okres do 4 lat, blokując tym samym możliwość wzięcia w nich kredytu.

Blokada będzie występowała co najmniej do momentu całkowitego usunięcia zadłużenia wraz z usunięciem informacji o nim z rejestrów instytucji przechowujących informacje o dłużnikach niepokrywających swoich zadłużeń (przede wszystkim Gjeldsregisteret, Experian i Bisnode).

Wyjątkiem może być refinansowanie zadłużenia (nawet z inkasso) jeżeli mamy, choć częściowo spłaconą nieruchomość, którą można postawić w zastaw. Będziemy musieli przekonać bank, że zadłużenie spłacimy, co w praktyce zazwyczaj oznacza wymóg stałych i solidnych zarobków. Nie jest to tania usługa, ale w niektórych przypadkach może nas wyciągnąć z poważnych kłopotów finansowych. 

Skrajnie negatywne skutki może mieć nieopłacenie kilku rat kredytu hipotecznego. Bank może zażądać niemal natychmiastowego zwrotu całej kwoty kredytu. W ekstremalnych przypadkach kończy się to przymusowym sprzedaniem posiadanej nieruchomości.

7. Zmiana pracy

Początki w każdej pracy bywają trudne. Nie wiadomo czy firma nas zaakceptuje, ani czy my będziemy chcieli w nowej firmie pozostać na dłużej. Bardzo wiele rzeczy może pójść nie po naszej myśli. Tymczasowa mniejsza stabilność wiąże się ze zwiększonym ryzykiem dla banku. 

Jeżeli już zmieniamy pracę na krótko przed staraniem się o kredyt, to obowiązkowo opisujemy naszą sytuację we wniosku. Podajemy przyczyny i warunki zmiany. Obowiązkowo również dołączamy do wniosku kontrakt z nowym pracodawcą.

Warto zadbać o to, żeby okres próbny był maksymalnie skrócony, tak aby w momencie ubiegania się o kredyt był on już zakończony.

8. Przeprowadzka

Podobnie jak wyżej. Taka zmiana może prowadzić do pewnego poziomu destabilizacji. Nowo wybrane miejsce może okazać się droższe, niż przewidywaliśmy. Może okazać się, że w okolicznym przedszkolu może nie być miejsca i nagle przez jakiś czas dzieckiem musimy opiekować się zupełnie sami. Na takich i podobnych zdarzeniach może tracić nasza praca i nasze finanse. 

Do tego bank może się tylko domyślać, jaka był podstawa tak dużej zmiany na kurtko przez staraniem się o kredyt. 

Mimom tego, iż bank może o to nie dopytać, to zdecydowanie warto naszą sytuację wyjaśnić tak, żeby zamiast domysłów bank miał konkretne informacje oraz żeby wiedział, że zmiana jest dobrze zaplanowana i bezpieczna dla naszych finansów.

9. Otwieranie własnej działalności z jednoczesną rezygnacją z pracy “dla kogoś”

Każdy wniosek, którego częścią jest firma, jest rozpatrywany indywidualnie. Trudniej mówić tu o standaryzowanych obliczeniach i prostym szacowaniu realnych przychód. 

Banki zawsze prosi o podsumowanie działalności firmy z ostatnich 2 lat oraz z roku bieżącego (driftsresultat). Ważne, aby driftsresultat przygotowany był przez księgowanego, który poda swoje dane kontaktowe.

W praktyce firmy operujące przez okres krótszy niż rok, bez solidnego zysku, są najczęściej szybko odrzucane. Banki w pierwszych latach firmy szukają również często występujących dodatkowych kosztów działalności. 

Co zrobić, kiedy mamy już firmę? Najlepiej dobrze się przygotować:

• Dbamy o to, żeby przynajmniej w ostatnim okresie przed złożeniem wniosku nasze “cyfry” wyglądały jak najlepiej
• Ważna jest również relatywna stabilność zysków n miesiąca na miesiąc
• Bardzo ważne jest postaranie się o udowodnienie tego, że przyszłe zyski najprawdopodobniej będą takie same lub wyższe
  • np. przez odpowiednie opisanie tego, w jaki sposób działamy
  • lub przez przedstawienie kontraktów podpisanych na najbliższe miesiące itp.
• Tak dalece jak to możliwe wstrzymujemy się z dużymi inwestycjami.

W oczach banku dobra firma to taka, która operuje na rynku przynajmniej od 3 lat, ze względnie stabilnymi przychodami i której właściciel ma duże doświadczenie w swojej branży. To daje bankowi większą gwarancję tego, że firma poradzi sobie nawet w trudnych czasach. Myśląc tu o perspektywie nawet 20-30 lat, takie trudne czasy przyjdą niemal na pewno i to pewnie kilkukrotnie.

10. Wydajemy mało pieniędzy i ograniczamy inwestycje

Brzmi to jak oczywista oczywistość, ale w praktyce jest jedną z najtrudniejszych rzeczy, jakie przyjdzie nam zrobić. Takie zwyczajne codzienne trzymanie się każdego grosza wcale nie jest przyjemne, bo najczęściej lubimy zarabiać i wydawać nasze pieniądze – w końcu właśnie po to je zarabiamy. Jednak kiedy mamy tak niesamowicie ważny cel jak uzbieranie wkładu własnego, to każdą wydaną koronę należy traktować jak oddalanie się od swojego celu – zakupu swojej nieruchomości. Prawda jest taka, że chcąc zebrać pieniądze na wkład własny, musimy nastawić się na parę skromniejszych lat. Bez zejścia poniżej standardu, na który obecnie nas stać, ciężko będzie mówić o efektywnym oszczędzaniu. Ba! Ciężko mówić o jakimkolwiek oszczędzaniu, bo wydając tyle na ile pozwalają nasze zarobki wydajemy z reguły wszystko. Kluczowe jest również tworzenie i kontrolowanie domowego budżetu. Bez dobrej analizy wydatków, ciężko przewidzieć gdzie niepotrzebnie wydajemy pieniądze. A prawie zawsze okazuje się, że gdzieś uciekają nam kwoty większe, niż byśmy się tego spodziewali. Spróbujcie, a przekonacie się sami.

Podsumowanie

Sprawa jest prosta, im mniej pieniędzy pozostanie nam w kieszeni, tym trudniej będzie nam zaoszczędzić. Pomijając koszt zakupu jakiejś rzeczy, zwracajmy uwagę na koszt jej utrzymania. Przykładowo nowy telefon, to pewnie również nowe szkiełko ochronne, etui, słuchawki i pewnie lepszy abonament, to nowsze telefony potrafią szybciej pochłonąć nasz pakiet na internet.

Co warto zrobić?

• Wyznaczyć sobie jakąś kwotę i zrobić stałe zlecenie w tej kwocie na konto oszczędnościowe zaraz po otrzymaniu wypłaty. Kiedy żyjemy za to co nam zostanie, oszczędzać jest tysiąckrotnie łatwiej
• Utworzyć budżet domowy. Starać się wiedzieć ile na co wydajemy pieniędzy i tam gdzie to możliwe wydawać mniej – poniżej znajdziesz do pobrania podstawowy budżet domowy
• Stale myśleć o tym, że każda zaoszczędzona korona przybliża nas do zakupu nieruchomości i cieszyć się za każdym razem kiedy znów zaoszczędzimy kolejną kwotę. Fajnym pomysłem jest przyklejenie karteczki nad kalendarzem lub na lodówce, na której widnieje nasza zaoszczędzona kwota

Bonus 1

Poniżej podam informację o 3 rejestrach wymagających zalogowania się przy użyciu Bank ID.

Przez wzgląd na Twoje bezpieczeństwo wolę nie umieszczać bezpośrednich linków do tych rejestrów. Na szczęście bardzo łatwo odnaleźć je przez wyszukiwarkę Google.

Stan pożyczek konsumenckich i kart kredytowych można sprawdzić w Gjeldsregisteret.com.

• Gjeldsregisteret.com
  W Google wystarczy wpisać gjeldsregisteret
  Dalej wybierając link do strony gjeldsregistered.com opisany jako “Gjeldsregisteret”
  U góry strony wybieramy “For privatpersoner” i dalej “Innsyn i egne opplysninger”

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jakie informacje o Tobie zbierane są w największych rejestrach agregujących dane o każdej osobie, która znajduje się lub znajdowała się na terenie Norwegii, możesz odwiedzić strony Bisnode oraz Experian:

• Bisnode
  W Google można wpisać Bisnode kredittsjekk
  Dalej wybierając link do strony bisnode.no opisany jako “Kredittsjekk deg selv og administrer kredittsperre” 
• Experian
  W Google można wpisać Min experian
  Dalej wybierając link do strony experian.no opisany jako “Min Experian“

Bonus 2

Bardzo mocno polecam zrobić przynajmniej bardzo podstawowy budżet domowy. Pomaga on bardziej, niż mogłoby się wydawać.

Budżet zdecydowanie nie musi być kompletny za pierwszym podejściem do jego planowania. Na początek wystarczy tam wrzucić jedynie to, co nam w danym momencie przychodzi na myśl. Kolejne rzeczy dodawać w trakcie kolejnych tygodni, kiedy natrafimy na niewypisany wcześniej koszt.

W sekcji “Do pobrania” znajdziesz pliki ułatwiające tworzenie budżetu domowego:

– Plik PDF – bardzo prosty i praktyczny budżet domowy do wydrukowania

– Plik Excel – do prowadzenia budżetu i rejestru wydatków na komputerze lub na komórce

– Link do budżetu przygotowanego dla darmowego arkusza google (on-line)

Wszystko to od guru oszczędzania Michała Szafrańskiego ze strony jakoszczedzacpieniadze.pl