How to check creditworthiness
Jak duży kredyt hipoteczny można dostać w Norwegii i od czego to zależy? 🏠
🎬 Z nagrania dowiesz się:
- 🏠 Jak łatwo sprawdzić swoją zdolność kredytową?
- 🪙 Dlaczego boimy się rozmowy z doradcą i jak się do niej przygotować?
- 🙈 Na jakie problemy można natrafić starając się o kredyt?
- Finanse w Norwegii
Jak sprawdzić zdolność kredytową?
Zdolność kredytową najłatwiej sprawdzić, rozmawiając z pracownikiem banku lub doświadczonym doradcą finansowym. W większości przypadków 10-15 minutowa rozmowa wystarczy, aby oszacować zdolność kredytową. Doradca może również wskazać potencjalne problemy i przeprowadzić symulacje, które pokażą, jak zmiany w Twojej sytuacji finansowej, takie jak sprzedaż samochodu czy zdobycie lepiej płatnej pracy, mogą wpłynąć na wzrost zdolności kredytowej po dokonaniu tych zmian.
Ponieważ grupa Polonii w Norwegii prężnie się rozwija, Polacy są coraz bardziej cenioną grupą klientów. Coraz łatwiej jest również znaleźć wyspecjalizowanego doradcę mówiącego po polsku, który może oferować swoje usługi bez dodatkowej prowizji. Więcej na ten temat znajdziesz pod koniec artykułu.
Ile można pożyczyć na zakup nieruchomości w Norwegii
Maksymalna kwota wszystkich kredytów każdego rodzaju, jaką w sumie możemy w Norwegii zostać obciążeni, to kwota stanowiąca 5-krotność naszych rocznych zarobków. Kwota wynikająca z 5-krotności nie zawsze będzie brana za punkt wyjścia do obliczeń, ale przez to, że jest prawnie narzuconym maksimum, to popularnie jest określana, jako kwota, którą “powinno się” w banku dostać.
Jest jednak sporo czynników, które zdolność kredytową obniżają, na które warto uważać i o których warto wiedzieć. Więcej o nich za chwilę.
Kluczową częścią składową, poza samą w sobie zdolnością kredytową, jest posiadanie wkładu własnego. Banki traktują posiadanie 15% wkładu na zakup nieruchomości jako wymóg konieczny. Dlatego pytanie o wkład własny często pojawia się już na samym początku rozmowy o kredycie.
5-krotność rocznych zarobków
Maksymalna zdolność kredytowa to pięciokrotność rocznych zarobków brutto. A dokładniej, 5-krotność tej części tych zarobków, której stabilność i utrzymanie w przyszłości można uznać za niemal pewne.
Aby obliczyć zdolność kredytową, banki muszą najpierw oszacować “bezpieczne” uśrednione zarobki. Często zaczynają od uwzględnienia rocznych zarobków z ostatniego rozliczenia podatkowego (Skattemeldingu) oraz bieżących zarobków widocznych w podsumowaniu na ostatnim odcinku wypłaty.
Pięciokrotność rocznych zarobków jest narzuconą na banki maksymalną kwotą pożyczki, na jaką bank może się zgodzić. Jednak to maksimum nie uwzględnia wielu istotnych czynników, takich jak wysokie oprocentowanie, posiadanie dzieci, samochodów, innych kredytów, które mogą obniżyć zdolność kredytową. W praktyce nie wszyscy mogą otrzymać to prawne maksimum, ponieważ często istnieją dodatkowe czynniki, które będą zmniejszały maksymalną kwotę pożyczki.
We wstępnym oszacowaniu zdolności kredytowej najskuteczniej pomoże pracownik banku lub doradca finansowy. W teorii można skorzystać z kalkulatorów zdolności kredytowej, jednak te proste narzędzia bazują na ograniczonej ilości danych i często potrafią wprowadzić w błąd, nie będąc w stanie poprawnie oszacować realnej zdolności.
Przykładowa para, w której oboje partnerów zarabia po 450 000 kr, zarabia wspólnie 900 000 kr. brutto w skali roku. Zatem pięciokrotność tej kwoty daje nam maksymalną zdolność kredytową tej pary na poziomie 4 500 000 kr.
Jak bardzo możemy obciążyć się kredytami
Pięciokrotność rocznych zarobków jest prawnie ustalonym maksimum, na jakie można obciążyć daną rodzinę.
Dla przykładu, mając kredyt na samochód w wysokości 500 000 kr, musimy kwotę tę odjąć od maksymalnej zdolności kredytowej. Odnosząc się do przykładu pary z paragrafu powyżej, parze tej z 4 500 000 kr. zostałoby maksymalnie 4 000 000.
Powyższy przykład nie będzie poprawny z praktycznych względów, gdyż 100 000 w kredycie na samochód potrafi obniżyć zdolność nawet o 300 000. Przykład ma jedynie pokazać, że prawnie ustalone maksimum zdolności kredytowej obejmuje sumę wszystkich pożyczek. Dotyczy to zarówno zobowiązań indywidualnych, jak i tych w ramach rodziny, czyli naszych oraz naszego partnera.
Co ważne, jeżeli ktoś w praktyce, osiągnie maksymalną kwotę zadłużenia, to automatycznie bardzo trudne stanie się uzyskanie jakiegokolwiek kredytu. Każdy bank będzie zmuszony odrzucić wniosek każdego, kto już w pełni wykorzystał swój limit. Dotyczyć będzie to każdej pożyczki: na samochód, na remont, a nawet na meble w sklepie. Między innymi dlatego zaleca się unikanie zadłużenia na pełną 5-krotność.
Jak obecne kredyty zmniejszają zdolność kredytową
Każdy obecny kredyt obniża naszą zdolność kredytową, o co najmniej wysokość tego kredytu.
Słowo „co najmniej” nie jest tu przypadkowe. Większość kredytów obniża zdolność kredytową w dużo wyższym stopniu niż 1 do 1 – jedna korona do jednej korony.
Najgorzej wypadają pożyczki konsumenckie oraz limity na kartach kredytowych. Dalej mam kredyty na samochód i leasing.
Karta kredytowa i kredyt konsumencki
Dwie ważne kwestie dotycząca kart kredytowych i pożyczek konsumenckich.
Bank podczas wyliczeń będzie brał cały limit karty kredytowej jako pełne obciążenie karty, tak jakby limit był w 100% wykorzystany. Nawet jeżeli z karty nie korzystamy wcale. Jest to związane z tym, że w każdym momencie taką kartę kredytową możemy maksymalnie obciążyć, robiąc zakupy lub wybierając pieniądze w bankomacie.
Drugą sprawą jest to, że wiele banków automatycznie odrzuca wnioski klientów, którzy mają 200 000 kr. zadłużenia w pożyczkach konsumenckich i obciążeniach kart kredytowych. Im wyższa kwota zadłużenia, tym łatwiej będzie o odrzucenie przez algorytmy, które szacują ryzyko i które potrafią odrzucić wniosek, zanim ktokolwiek w banku będzie miał szansę na wniosek spojrzeć.
Wkład własny i za ile możemy kupić
Poza Husbanken – bank współpracującym z kommunami – w zasadzie wszystkie banki wymagają 15% wkładu własnego oraz dodatkowe środki na podatki i przepisanie nieruchomości.
Dla ułatwienia można pamiętać, że te podstawowe 15% będzie kwotą 150 000 kr. od każdego miliona wartości nieruchomości.
Przykładowo, myśląc o zakupie nieruchomości za 3 000 000 kr, będziemy potrzebowali (3 x 150 000) 450 000 kr. własnych oszczędności na wkład własny.
Pozostałą kwotę, 85% wartości nieruchomości, czyli 2 550 000 kr, może sfinansować bank, zakładając że nasza zdolność kredytowa jest wystarczająca.
Nieruchomości "Andel" i "Selveier"
Tak proste obliczenia jak powyżej stosujemy głównie do nieruchomości własnościowych – Selveier – bo w ich przypadku bardzo zawsze występuje dług wspólny, który też ma wpływ na wysokość kredytu. Do nieruchomości własnościowych musimy jednak doliczyć 2,5% podatku dla państwa norweskiego – Dokumentavgift – co sprawia, że na zakup nieruchomości w praktyce potrzebujemy 17,5% własnych środków.
W przypadku nieruchomości spółdzielczych – Andel – obliczenia są odrobinę bardziej skomplikowane. Bank będzie w nich brał pod uwagę dług wspólny – Fellesgjeld. Dla naszego bezpieczeństwa, aby sprawdzić kwotę, za jaką możemy kupić dane mieszkanie, na którym ciąży dług wspólny, powinniśmy się każdorazowo zgłaszać do naszego doradcy jeszcze przed podejściem do składania oferty.
W tym wypadku nieruchomości spółdzielczych – Andel – ważniejsza będzie dla nas cena całkowita – Totalpris – zawierająca w sobie dług wspólny i to od tej kwoty należy policzyć 15% wkładu, jako swojego rodzaju minimum. Unikajmy sugerowania się wyłącznie kwotą – Prisantydning.
Przy zakupie drugiej nieruchomości banki często wymagają większego wkładu własnego, który może być pokryty przez zabezpieczenie w obecnej nieruchomości, co pozwala zmniejszyć lub całkowicie pominąć wkład własny. Takie zabezpieczenie może również służyć do pomocy rodzinie lub dzieciom w zakupie nieruchomości bez posiadania przez nich własnych oszczędności.
Czy bank może nam wypłacić więcej środków?
Pożyczka ta w całości zabezpieczona jest nieruchomością, którą kupujemy. Przez wymóg posiadania 15% wkładu własnego bank nie może wypłacić kwoty wyższej niż 85% wartości nieruchomości, a za wartość uznaje się kwotę, którą się za daną nieruchomość płaci.
Co oznacza to dla nas w praktyce? Kiedy mamy limit na zakup nieruchomości do 4 000 000 kr, ale kupimy za 3 500 000 kr, to nie będziemy mogli dobrać do tego pieniędzy na inne wydatki, np. na remont. Pozostałe 500 000 kr. w jakimś sensie przepada.
Co może obniżać maksymalną kwotę pożyczki
Każdy bank do swoich algorytmów wyliczających ryzyko inwestycji musi dodać ogromną liczbę z góry narzuconych wartości i ograniczeń. Dlatego można doświadczyć, że różnice między bankami są relatywnie niewielkie.
Mimo tego banki potrafią dodawać własne (jeszcze ostrzejsze) ograniczenia, dlatego różnice jednak występują. Dodatkowo banki mają bardzo dużą swobodę w decydowaniu o tym komu pożyczkę przyznają, a komu jednak nie.
Co do samego obniżania wysokości udzielanego kredytu. W uproszczeniu można powiedzieć, że największy wpływ mają rzeczy generujące nam stałe koszty, na które bank musi brać poprawkę – samochód, dziecko, kredyt, hytta. Każdy relatywnie stały koszt, w naturalny sposób ujmuje nam pieniędzy z naszych zarobków.
Poszczególne kwoty mogą być różne dla różnych banków. Przykłady poniżej mogą jednak pomóc w zorientowaniu się w tym, w jaki sposób na sprawę patrzy bank i jakie szacunkowe liczby potrafi brać pod uwagę.
Dzieci
Za każde dziecko poniżej 18 roku życia, bank może „nam zabrać” ze zdolności kredytowej od 1 000 000 do 1 400 000 kr.
Jeżeli przykładowa rodzina ma 2 dzieci, to wyjściowa zdolność kredytowa na poziomie 4 000 000 kr, może spaść do 2 000 000 kr.
Algorytmy wykorzystywane do obliczeń są niedoskonałe i generalnie zawyżają koszty utrzymania dziecka. Jednak doradcy nie mogą podważać otrzymanego wyniku i najczęściej musimy się z nim pogodzić.
Samochód bez kredytu
Jeden samochód może zmniejszyć wysokość kredytu o 100 000 do 200 000 kr.
Zazwyczaj nie widać mocno negatywnego wpływu na kalkulację, kiedy rodzina posiada 1 lub 2 samochody bez innych dużych zobowiązań.
Dlaczego w ogóle ma to znaczenie? Ubezpieczenie pojazdu, naprawy, wymiany opon, opłaty za bramki, paliwo, przegląd techniczny. Innymi słowy, koszty, i to wcale nie małe.
Samochód w kredycie
Jeżeli samochód (czy inny pojazd) jest zadłużony, to może to dosyć mocno zmienić naszą zdolność kredytową. Przy pożyczce samochodowej każde 100 000 kr. pożyczki obniża zdolność kredytową, najczęściej o 200 000 do 300 000 kr.
Przykładowo, dla pojazdu z pożyczką na 300 000 kr bank może nam obniżyć zdolność kredytową nawet o 900 000 kr.
Opłaty związane z samym zakupem
Bank będzie musiał sprawdzić, czy wystarczy nam pieniędzy na wszystkie opłaty związane z zakupem domu/mieszkania. Opłaty dają nam zazwyczaj kolejne 40 000 do 150 000 kr. potrzebnej rezerwy finansowej.
Największym kosztem najczęściej jest podatek „dokumentavgift”, tłumacząc dosłownie „opłata za dokumentacje”. Wynosi ona 2,5% od kwoty zakupu nieruchomości i występuje przy zakupie domu/mieszkania własnościowego (Selveier) – jest częścią koszt opisanego jako “Omkostninger”.
Przykładami mogą być domy jednorodzinne, domy w zabudowie szeregowej, nieruchomości wakacyjne. Opłata ta nie dotyczy obiektów zorganizowanych w formie wspólnoty mieszkaniowej (Andel/Borettslag)
Przykładowe wysokości podatku przy danej cenie zakupu:
2 000 000 x 2,5% = 50 000 kr.
3 000 000 x 2,5% = 75 000 kr.
4 000 000 x 2,5% = 100 000 kr.
Co jeżeli wniosek został odrzucony?
W momencie otrzymania odmowy warto dowiedzieć się jak najwięcej o jej powodach. I oczywiście w miarę możliwości powody te wyeliminować.
Gdy konkretnych powodów nie ma, warto dopytać, co należy zrobić, by kolejny raz się udało. Doradca natomiast powinien przeprowadzić symulację, sprawdzającą co można zrobić. Nie jest to gwarancją sukcesu, ale z pewnością może nadać odpowiedni kierunek naszym dalszym działaniom.
Jak sprawdzić zdolność kredytową?
Jeżeli chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową, to możemy ją sprawdzić w przeciągu 10-15 minutowej rozmowy.
Przy rozmowie o zdolność kredytowej, pomocne będą informacje o:
1) Zarobkach rocznych brutto za rok 2023 oraz 2024
Te najłatwiej sprawdzić na stronie Skatteetaten:
Skatteetaten.no – mine-inntekter
2) Stan ewentualnych pożyczek konsumenckich, kart kredytowych itp.
Te sprawdzisz tutaj:
Gjeldsregisteret.com
